Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych życiowych decyzji, dlatego warto się do niej dobrze przygotować. Jednym z pierwszych dylematów, przed którym stają przyszli właściciele, jest wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Rynek pierwotny oferuje nowe nieruchomości prosto od dewelopera, zaś rynek wtórny to mieszkania z drugiej ręki, które miały już wcześniej właścicieli.
W tym artykule wyjaśnimy, czym charakteryzują się oba rynki, jakie są między nimi różnice oraz co można zyskać i stracić, wybierając każdą z opcji. Dowiesz się również, na co zwrócić uwagę przy zakupie i z jakimi wydatkami wiążą się oba rozwiązania. Dzięki tej wiedzy łatwiej zdecydujesz, które mieszkanie lepiej spełni Twoje oczekiwania.
Czym jest rynek pierwotny?
Rynek pierwotny to segment rynku nieruchomości, na którym sprzedawane są nowe mieszkania i domy bezpośrednio przez deweloperów. Mówiąc prościej, kupujesz nieruchomość, która nigdy wcześniej nie była zamieszkana, stając się jej pierwszym właścicielem.
Nowe inwestycje deweloperskie – zarówno mieszkania w blokach, jak i domy jednorodzinne na nowoczesnych osiedlach – powstają w całej Polsce, a zasady zakupu są wszędzie takie same. Pojęcie rynku pierwotnego jest również zdefiniowane w prawie. Zgodnie z tzw. ustawą deweloperską jest to pierwsze wprowadzenie lokalu do obrotu.
W praktyce sprzedaż na rynku pierwotnym często rozpoczyna się na wczesnym etapie budowy – nierzadko mieszkania sprzedawane są jako tzw. dziura w ziemi. W takim przypadku z deweloperem podpisuje się umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Dokument ten szczegółowo określa zobowiązania obu stron, m.in. cenę, standard wykończenia i termin ukończenia budowy. Płatność najczęściej odbywa się w transzach, zgodnie z postępem prac.
Po zakończeniu budowy deweloper uzyskuje pozwolenie na użytkowanie budynku, a następnie dochodzi do odbioru technicznego mieszkania. Wszelkie wady budowlane, które zostaną ujawnione przy odbiorze lub w ciągu 5 lat od zakupu, deweloper ma obowiązek usunąć w ramach rękojmi. Ostatnim krokiem jest zawarcie aktu notarialnego przenoszącego własność, na podstawie którego zakładana jest nowa księga wieczysta (KW) dla lokalu.
Jak przebiega zakup mieszkania na rynku pierwotnym?
Procedura zakupu nowej nieruchomości składa się z kilku etapów. Po wybraniu mieszkania zwykle podpisuje się umowę rezerwacyjną, która gwarantuje stałość ceny i wyłączność na dany lokal przez określony czas. Następnie zawiera się wspomnianą umowę deweloperską w formie aktu notarialnego.
Gdy budynek jest gotowy, następuje odbiór techniczny. Na tym etapie warto dokładnie sprawdzić stan lokalu, najlepiej z pomocą fachowca, aby wychwycić ewentualne usterki. Pamiętaj, że deweloper ma obowiązek je usunąć w ramach 5-letniej rękojmi.
Po odbiorze podpisuje się końcowy akt notarialny, który przenosi własność na Ciebie. Wtedy też zakładana jest księga wieczysta. Ostatnim krokiem jest przekazanie kluczy – od tej chwili możesz rozpocząć prace wykończeniowe.
Zalety i wady zakupu mieszkania na rynku pierwotnym
Zalety:
- Nowoczesność i jakość: Otrzymujesz nowe mieszkanie, zbudowane w nowoczesnej technologii, co oznacza lepszą izolację, niższe koszty eksploatacji i brak konieczności remontów przez pierwsze lata.
- Swoboda aranżacji: Stan deweloperski pozwala wykończyć wnętrze od zera, według własnego gustu. Nie musisz iść na kompromisy – tworzysz swoje wymarzone M.
- Gwarancja i rękojmia: Deweloper odpowiada za usunięcie wad budowlanych przez 5 lat od zakupu. Daje to poczucie bezpieczeństwa, którego brakuje na rynku wtórnym.
- Brak podatku PCC: To realna oszczędność, którą można przeznaczyć na wykończenie mieszkania.
Wady:
- Wyższa cena zakupu: Cena metra kwadratowego nowego mieszkania jest zazwyczaj wyższa niż w przypadku podobnego lokalu z rynku wtórnego.
- Dodatkowe koszty wykończenia: Mieszkanie w stanie deweloperskim trzeba wykończyć, co wiąże się z wydatkiem rzędu kilkudziesięciu, a nawet kilkuset tysięcy złotych. Ten koszt należy bezwzględnie uwzględnić w budżecie.
- Długi czas oczekiwania: Na odbiór kluczy czeka się miesiącami, a nawet latami. W tym czasie trzeba gdzieś mieszkać, co może generować dodatkowe koszty.
Lokalizacja mieszkania – czy ma znaczenie przy wyborze rynku?
Lokalizacja to ważny czynników. Jeśli marzysz o mieszkaniu w ścisłym centrum miasta lub w konkretnej, ugruntowanej dzielnicy, znacznie łatwiej znajdziesz coś dla siebie na rynku wtórnym. Nowe osiedla deweloperskie powstają głównie na obrzeżach lub w mniej zabudowanych częściach miast.
Wybierając między rynkami, zastanów się, co jest dla Ciebie ważniejsze: bliskość centrum i gotowa infrastruktura, czy może spokojniejsza okolica z dala od zgiełku. Pamiętaj, że dobra lokalizacja zawsze jest w cenie, niezależnie od tego, czy kupujesz lokal nowy, czy używany.
Rozwiązanie – oferta PB Górski
Dla osób, które cenią zalety rynku pierwotnego, takie jak nowoczesność i gwarancja, ale jednocześnie nie chcą lub nie mogą pozwolić sobie na wielomiesięczne oczekiwanie na odbiór kluczy, idealnym rozwiązaniem może być gotowe mieszkanie od dewelopera. Wychodząc naprzeciw tym oczekiwaniom, firma PB Górski oferuje nowe, gotowe mieszkania w Gdańsku i Gdyni oraz lokale. Takie rozwiązanie łączy to, co najlepsze z obu rynków (pierwotny i wtórny):
- otrzymujesz nową nieruchomość z pełną rękojmią, a jednocześnie możesz wprowadzić się niemal od zaraz,
- podobnie jak w przypadku zakupu na rynku wtórnym.
To doskonała opcja dla tych, którzy chcą uniknąć zarówno ryzyka ukrytych wad w starszym budownictwie, jak i niepewności związanej z wydłużającym się czasem budowy.